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中國人觀念不改就別想房價會跌
中國人觀念不改就別想房價會跌
最近一些城市的房價開始下跌，一些專傢也說房地產市場正在下行，很多讀者對這些房價就要大跌的消息欣喜非常。但在這裡我必須告訴讀者，大傢高興太早瞭，最近的房價下跌隻是部分開發商需要回籠資金，而主動作出的降價行為，房價下跌的趨勢是不會維持太久的。
為什麼？那是由於中國房價並沒有持續下跌的空間，隻要中國人的觀念不改變，中國的房價就不會真正下跌。什麼時候房價才會跌？恐怕隻有在大傢做夢的時候才會跌。
至於有什麼觀念需要改變，才會導致房價下跌？我認為至少有以下三個。
第一個要改的觀念是，必須多數人都認同房子主要是用來住的，不是用來作其他用途的。
大傢如果到過一些歐美國傢工作、旅遊，會發現發現當地的民眾買房子最主要的用途是用來住。即便擁有房子的當地人，也不大希望房價漲太高，為什麼？因為他們每年房屋銀行信用貸款怎麼貸款比較會過件汽車貸款都要交一筆相當於房價總額1%至3%的物業稅，房價漲瞭，交的錢也就多瞭。所以，歐美大多數國傢的房價是比較平穩增長的，漲太快民眾反而擔心。
房子是用來住的
但在中國，房子住的功能反而弱化瞭，大多數人對房子賦予瞭"擁有重於居住"的觀念，導致房子承擔瞭代表事業有成、代表財富、甚至代表權力和占有等等的功能。近年來，房子還成瞭能否喜結良緣的關鍵，導致大開發商任志強都看不過眼，認為"房子變成婚姻的條件，是因為愛情不再存在"。
由於房子在中國的責任重大，甚至是已經不堪重負瞭，才使得房子炒作橫行，投機泛濫。如果大傢觀念不改，這種投機、炒風就不會休止，房價要想下跌就很難。
而且，我還要告訴讀者一個你不想面對，但不得不面對的事實，那就是在歐美國傢的房子住七、八十年都非常穩固，但中國的多數房子住三、四十年就會出現問題。
讀者有想過為什麼會這樣嗎？那是因為歐美民眾買房子是用來住的，因此對房子的要求是質量好價格低，房地產開發商自然不敢馬虎，會把房子建好些，要不就買不出去。但在中國，由於房子住的功能減弱，其它功能增強，房價上漲才重要，房子質量是次要，不少發展商搶到地皮就足夠瞭，建房子就可以馬馬虎虎應付一下。說到底，還是中國人的觀念有問題。
第二個要改的觀念是，大傢必須真正認識到，高房價是大傢造成的，而且多數人也不反對高房價。
要談高房價問題，必須要解釋個經濟學概念"租值"，所謂租值，現代產權經濟學創始人阿爾欽(Armen Alchian)解釋稱："租值是使用資源須支付的代價。"阿爾欽的弟子、著名經濟學傢張五常進一步解釋為：租值是收入減去(機會)成本的數值。具體到房子，其租值的大小，是由房子的市場價格決定的，市場價格則是由需求決定的。
高房價是沒罪的
把上述語言翻譯成讀者們都懂的話，那就是房子值多少錢，關鍵是看讀者願意花多少錢去買，房子才能值多少錢，房子是不會說自己值多少錢的。套用句最近很時髦的詩，那就是：你買，或者不買，房子就在這裡，不來不去。正是因為你想"讓房子住進自己的心裡"，對房子產生瞭需求，而且需求非常殷切，房價才會水漲船高。
因此，當讀者們都有這樣的需求時，房子的供應就一定承受不瞭，房價必高。更重要的是，我看到有媒體報道說，中國有七成的民眾已經擁有一套或以上的住房，我不知道這個數據是否準確，但超過半數的人擁有住房估計是沒有問題的。
既然如此，要問讀者一個非常簡單的問題，大傢願意自己的房子價格下跌嗎？我相信大多數讀者都不願意，中國是很講究少數服從多數的國傢，既然多數人都不願意房價下跌，房價怎麼會跌？
有讀者可能會問，可以要求政府幫忙壓抑房價，促使房價大跌嗎？按我說，這種想法非常錯誤，想瞭也白想，政府怎麼可能會為瞭少數人的要求，而去得罪大多數人？
第三個要改的觀念是，大傢必須真正認識到，買房不一定都要買在市區。
很多讀者都認為，買房買在市區才能保值，甚至還可以多升值，正因為讀者有這樣的觀念，導致市區尤其是中心區的房價一漲再漲。
買房不必買市區
實際上，這種認知並不一定正確。買市區或者郊區的房子，關鍵是要看自己喜歡哪一種生活方式，而非取決瞭房子是否升值得快。而且，在這裡我可以告訴讀者，如果讀者不是已經五、六十歲的話，買郊區的房子更劃算。
香港有專傢研究出一個"買房10+25公式"：買房前10年，要註重房子的增值功能，可以購買當前價格較低、但長期有增值空間的郊區房子，為瞭賭10年後所買的房子價值翻倍。買房後25年，則要註重房子的保值功能，可以鎖定價格比較穩定的市區房子，想賣的時候，至少不會讓銀行、買傢低估瞭房子的價值，這樣就可以在65歲以後"以房養老"瞭。
第四個要改的觀念是，大傢必須真正認識到，銀行加息，房價並不一定會下跌。
隨著美國聯邦儲備局(美聯儲)今年初啟動縮減量化寬松政策(QE)，以及在未來可能加息的預期下，不少專傢、媒體都在鼓吹如果美國加息，遊資就會撤離中國，房價就會大跌。這些專傢們有關加息打擊樓市的觀念，已經被不少人讀者視作金科玉律。
加息房價未必降
我不去猜測這些專傢大同區房屋借款、媒體們為何要散播這種論調。但我要告訴讀者的是，美國加息，中國房價下跌這個觀點是不正確的。
數據會說話。在過去20年，美國經過三次加息，第一次是1994年、第二次是1999年，第三次2004年，美聯儲先後三次加息，美國的房價跌瞭沒有？答案是沒有，美國的房價從1994年開始一直漲到2006年，上漲時間高達13年，漲幅約110%，每年漲幅為8%左右。
美國加息，美國自己的房價都沒有跌。而且，美國加息的那三個年頭，就連實施聯系匯率，跟隨美國加息的香港，房價也不跌反升。因此，我是不明白美國加息關中國房價什麼事？美國加息，可能會對中國民眾帶來心理影響，導致房價短暫出現波幅，但對中國房價長期走勢是不會造成太大影響的。
在這裡我也順便更正讀者們另外一個錯誤觀念，事實上，政府加息是好事，而非壞事。政府為何要加息，那是由於經濟增長不俗，市場資金充沛，乃至於可能帶來通脹，政府才會出動加息這個貨幣政策來遏抑。讀者告訴我，經濟增長不俗難道不是好消息嗎？同時，也隻有經濟好瞭，大傢的收入提高瞭，才願意更多消費、投資，從而也推動房價進一步上漲。
總之，隻要多數的中國人觀念不改，房價是不會下跌的。而且，這種畸形高房價現象或許比房地產市場出現泡沫更有危害，因為房地產市場形成泡沫過程中，還有人賺錢有人虧錢。但在中國這種畸形高房價現象下，會讓有房之人無房之人都很焦灼，隻有房地產開發商才是贏傢，大傢都輸瞭。
不想輸怎麼辦？我建議大傢可以多聽聽《中國好聲音》導師那英的歌，她有首歌《山不轉水轉》是這樣唱的："雲不轉那水在轉，水不轉那山也轉，沒有憋死的牛，隻有愚死的漢。"隻有等到多數讀者都認識到"水不轉，山會轉"這個道理，中國的房價才有可能下跌。
(本文作者介紹：香港財經評論員、盤古智庫研究員，著有《中國經濟新政策與我們》。)
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/08242719572.shtml
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