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北方樓市庫存真相房地產充當救市主力不從心
日前，上海易居房地產研究院發佈報告指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創下瞭近5年的歷史新高。而在以唐山、青島、鞍山、沈陽等為代表的北方城市中，"庫存"已經變成瞭敏感詞匯。伴隨著經濟結構調整以及傳統工業下行的壓力，房地產被這些城市賦予瞭"救市主"的角色。但如今，在各方壓力之下，這個"救市主"顯得有些力不從心。
近期，一席來自國內知名房企高管的"密室談話"被流出，如利劍一般，在房地產市場劃瞭一道口子。
唐山、沈陽、鞍山、青島......在萬科副總裁毛大慶的談話中，這些北方城市身在其列。而在這些庫存量巨大的城市背後，不乏一些老工業基地的身影。對這些城市來說，伴隨著經濟結構調整以及傳統工業下行的壓力，房地產無疑充當瞭"救市主"的角色。
那麼，這些城市的庫存壓力到底有多嚴重？單從一些存銷比的數字可能很難讓人體會，隻有行走在這些城市的大街小巷，才會訝異於房地產這隻大手以何等氣力改造與顛覆著整座城市。對此，《每日經濟新聞》記者選取瞭幾個樣本城市進行調查，試圖掀開這些城市庫存背後的真實需求與壓力。
"亞歷山大"的庫存量
細讀上述被傳出的"內部發言"，不管是否真是出自毛大慶的判斷，但詳實的數據與分析已經警示瞭這些城市的庫存問題。由於土地供應過多，帶來瞭對未來市場去化能力或銷售能力的透支，這其中包括沈陽、營口、鞍山、唐山等城市。
"近兩個月購房者觀望情緒較重，從而使得房企跑量的希望落空，庫存也是'亞歷山大'。"上海易居房地產研究院研究員嚴躍進對《每日經濟新聞》記者說道。
上海易居房地產研究院5月12日發佈的《4月份新建商品住宅庫存報告》指出，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環比增長2.6%，同比增長19.5%，該庫存創下瞭近5年的歷史新高。
即便是在最不乏購買力的北京，在近半年的時間裡，越來越濃的觀望氣氛也將樓市庫存推至高點。根據中原地產市場研究部統計，截至目前，北京市現房與期房合計庫存再次回到瞭7萬套以上，庫存達到近13個月新高。
以唐山為例，統計數據顯示，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積高達1741萬平方米，其年均去化量僅為146萬平方米。照這樣的速度，唐山樓市去化至少需要10年時間。
此外，數據顯示，今年4月沈陽新建商品住宅新增供應面積72.6萬車貸信貸台南歸仁車貸信貸平方米，截至4月末累計庫存量達1720萬平方米，同比增長21.5%。在易居的上述庫存報告中，沈陽的存銷比為19.1，即按照現在的庫存夠賣近20個月。
老工業城市轉型之殤
在《每日經濟新聞》記者的實地走訪中，唐山當地的房企人士也曾直言，鋼廠、煤礦關瞭不少，政府的稅收自然大打折扣，對於土地出讓的需求也就越來越大。這樣的狀況並非隻是在唐山，還包括同為老工業城市的沈陽、鞍山。伴隨著工業行業的下滑，這些政府幾乎不約而同地啟動瞭轉型的序幕。賣地、賣房成瞭這些政府的主力稅收來源。
"這裡提到的很多城市都屬於人口流出性城市，住宅供應量規模與市場需求不成正比。"在黃金灣投資集團董事長申威看來，"有些三四線城市土地供應非常不理性，購買力不強，剛需不足，投資性需求又會流向高增長的一二線城市，自然會進一步加大庫存壓力。"
"要想真正轉型並不容易，不光是這些處於經濟結構調整的城市需要土地財政，即便是一些發達地區，地方政府的收入也都要靠土地財政來支撐。"國傢發展與改革委員會城市和小城鎮改革發展中心總規劃師、規劃院院長沈遲表示。"在所有城市的發展中，都會經歷一個不斷轉型升級的過程，沒有哪一個城市可以依靠一個產業永遠'吃'下去。"國傢行政學院經濟部主任張占斌認為。
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樣本一
不敢"長高"的唐山：高庫存懸頂 城市轉型遇"餘震"
每經記者 尚希 發自河北唐山
從最高隻有3層的老磚樓搬進坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來的不習慣。這是李雲麗第三次搬傢，這距離唐山大地震已經過去瞭37年。
像李雲麗這樣的"平改戶"在唐山有10萬多戶。大地震之於唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震後大量復建的平房矮樓難與這座北方資源型城市"奔跑"的速度匹配，城市建設的兇猛更是賦予瞭這座不敢 "長高"的城市追求高度的勇氣。
如果說30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那麼，大規模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設則讓這座城市經歷著新的轉型考驗。《每日經濟新聞》記者日前在實地走訪中發現，工期放緩、銷售遇阻等負面情緒正困擾著當地樓市，這座城市也在經歷著一場轉型過程中高庫存重壓下的樓市"餘震"。
"平改"後遺癥
"大地震之後大傢都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層。"李雲麗的視線從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個沒有邊界的工地。
這座重建在地質斷裂帶上的城市，對於高樓有著天生的恐懼。"之前按規定也就是建到12層，但現在20多層的樓房隨處可見，大傢對於地震的恐懼早已淡化。"王國林如是說。
王國林是唐山市一傢小型房地產開發公司的負責人，一聊起唐山市場，他的眉頭始終沒有松開。"還好我現在也沒什麼項目瞭，房地產我不打算再沾邊。"王國林略顯慶幸。
像王國林這樣的中小開發商占據瞭唐山的絕大部分房地產市場，在萬科、華潤這些品牌房企進駐之前，這裡大多是一些社會資源好的本土企業。"有些就是煤老板或者是鋼廠老板，有錢瞭投一兩個項目，但這兩年市場不好瞭，大傢自然也就不投瞭。"王國林說。
"唐山樓市的形勢發展變化應該有3年瞭，明不降暗降也得有2000塊錢。"唐山一位不願具名的房企負責人對 《每日經濟新聞》記者說，剛需並不大，本地居民大多也都有1~2套住房。
不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去瞭支撐。而另一個關鍵因素，是唐山市自2007年開始大力推進的"平改樓"工程。
記者在走訪中發現，一些遠離市中心的區域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處於被改造的過程中。據瞭解，2010年8月，《唐山市震後危舊平房改造項目規劃方案》獲國傢發改委批復，所涉及的待改造住宅樓建築面積970萬平方米，涉及居民12.8萬戶。規劃建設安置住宅小區135個，建築面積1600萬平方米，建設住房18.84萬套，估算總投資340億元。
遭高庫存壓頂
"平改樓"的推進加速瞭唐山市庫存量的增加。有報道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計1741萬平方米，然而，這4年年均銷量隻有146萬平方米。如果按照這樣的銷售速度測算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫存至少需要10年。
唐山市的潛在供應究竟有多大？"我瞭解到的是現在唐山有20多個村拆瞭還沒有改，光這部分平改的面積就有2000多萬平方米。"上述不願具名的當地房企人士表示。
據其透露，受困於市場降溫等多重原因，唐山市目前部分區域已經暫緩瞭平改工程。
記者在走訪中瞭解到，包括萬科、華潤等房企在當地的銷售情況也不樂觀，一些項目更是通過各種價格暗降來吸引購房者，而當地一些中小房企的項目，更是出現瞭工期放緩甚至停工的現象。
"從去年開始，銀行基本上不再提開發貸款，如果是涉及城鎮化建設的項目還可以考慮，單純的商品房住宅開發基本上都暫停瞭。"唐山市當地一傢國有銀行相關人士對《每日經濟新聞》記者說。據其透露，目前除瞭一些大品牌房企還能支撐外，大部分中小房企的日子都不好過。
一位長期關註該區域經濟的專傢則表示，由於過分依賴鋼鐵能源等產業，唐山在整體經濟結構轉型中並沒有把握住最佳時機，過度工業化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。
土地財政明顯
從唐山市中心繁華商業區一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達這座城市最著名的南湖公園。據當地人的介紹，這個曾被聯合國給予嘉獎的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態綠地。
作為資源型城市的唐山，大規模的鋼鐵、煤炭等資源開采與建設也這讓這座城市轉型經歷新的考驗。短短十幾公裡的路程，記者發現，連手機屏幕上都佈滿瞭灰塵。
顯然，當地政府已經註意到瞭這一問題。從建設南湖公園、環城水系這些生態工程，到關停部分環保不達標的鋼廠、煤礦，都是在為轉型做準備。
值得註意的是，伴隨著傳統工業的貢獻逐漸減少，政府對於土地財政的依賴越來越明顯。"鋼廠、礦廠的稅收少瞭，隻能靠土地出讓。"上述房企人士說。
《每日經濟新聞》記者查詢公開資料瞭解到，自2009年以來，唐山市累計出讓地塊幅數高達3714宗，累計成交建築面積1.94億平方米，平均樓面價為553.91元/平方米。土地供應在2011年大幅增長，共推出1017宗地塊，遠高於前兩年的123宗及553宗。隨後的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。
這一土地供應量十分驚人。即便是北京，2009年到2013年累計成交土地的建築面積為1.2億平方米。而人口僅為北京1/3的唐山，在過去5年的土地供應量卻幾乎與北京持平。
"這些城市的確有這樣的跡象，但從土地供應這塊來說，政府也開始重視這一現象。目前由於處於調整期，觀望氣氛濃厚，對庫存的壓力就更大。"河北省住宅與房地產業協會相關人士表示。
據瞭解，為瞭加速人口聚集能力，唐山市提出瞭建設曹妃甸生態城、鳳凰新城、南湖生態城以及空港城四大功能區，但受制於產業聚集力的影響，這些區域並未能很好地吸引人口流入。
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樣本二
吹來泡沫的青島西海岸樓市："主力軍"地緣客撤退過半
每經記者 彭斐 發自青島
時至5月，路人已換上瞭夏裝，但青島的樓市卻寒意漸露。
青島的地產版圖中，以膠州灣為界，被劃分為東、西海岸，相比"寸土寸金"的東海岸，成本較低的西海岸曾讓房地產開發商垂涎欲滴。但如今，被定位為青島第二個主城區的西海岸，已然成為全市庫存最高區域。
此外，4月份青島的住宅均價出現瞭8年來的首降，購房占比達50%~60%的地緣性客戶，在"買漲不買跌"心態的帶動下，觀望情緒漸重。
在業內人士看來，去年樓市的翹尾狂飆，提前透支瞭今年的剛性需求。曾如焰火般燦爛的西海岸樓市，如今泡沫氣息漸濃。對此，《每日經濟新聞》記者前往青島展開調查，嘗試揭開西海岸樓市泡沫的虛實......
地緣客"退燒"
在"西海岸"的原住民眼中，10多年前仍是漁村的安子，與青島老城區的距離雖隻隔膠州灣，但至多隻算是老黃島的郊區。不過，2011年6月30日，在膠州灣海底隧道開通後，距青島最近的安子片區，迅速成為青島人"入侵"西海岸的橋頭堡。
作為安子片區某地產項目置業顧問，楊海(化名)所在的項目，一期於2010年即開盤銷售，"最火的2012年、2013年，購房者多是來自市區的上班族。"楊海口中的"上班族"，是出行以出租和公交為主，基於工作、生活便利，選擇就近置業。在地產業內被稱為"地緣性客戶"，或"地緣客"。
在楊海看來，隔著膠州灣，隧道就5分鐘的路，2011年黃島房價7000元/平方米，青島卻超過1.7萬/平方米，"懸殊的差價，勾起瞭地緣客的置業欲望"。
2013年底，新一輪調控政策落地各個城市，島城購房者亦聞"控"色變。然而，包含原膠南市與老黃島的"西岸新城"新黃島區，反倒迎來瞭年底銷量的翹尾。據青島新聞網數據顯示，2013年12月，黃島區以4483套的成交量傲視全市，占成交總量的近三成，環比增長四成多。
不過，今年4月，青島的住宅均價出現瞭8年來首降。在"買漲不買跌"心態的帶動下，黃島樓市迅速降溫。
4月底，楊海所在項目新一期樓盤開售，但半個月以來，售樓處卻門可羅雀，"每天來看房的也就10多個。"
有消息人士向記者透露，現在降價樓盤不少，以本地開發商海信地產為例，現在也在變相降價，最高能拿到8.8折。對此，負責位於安子片區的海信地產陽光裡項目的海信內部人士表示，"隻是針對海信員工的團購價格，50人以上才可享受到這一優惠"。
而作為黃島區重頭項目，曾帶動周邊樓盤坐地起價的萬達東方影都項目，其新近開盤的公寓價格亦出現浮動。該項目置業顧問向記者表示，如果整棟購買，基本可以打到9.1折。
另一傢本地開發商海爾地產，已將打折促銷擺上櫃臺。5月13日，《每日經濟新聞》記者在海爾山海灣項目售樓處看到，印有"全部房源9.4折，首付14萬起，買房再送車位"的廣告牌，被擺放在瞭門口最顯眼位置。
西海岸遇冷
2012年12月，青島市調整部分行政區劃，以原青島市黃島區、縣級膠南市的行政區域，合並為新的黃島區的行政區域。
2012年底，被劃入黃島區的老膠南，將西海岸的黃金海岸線繼續向西延伸。不過，嗅覺靈敏的開發商早已開始佈局。
"進入成本較低，這讓很多外地中小開發商蜂擁而入。"中置國際(青島)地產管理有限公司市場總監張百忍回憶稱。不過，在其看來，西海岸的樓市同時也彌漫著泡沫氣息。
此後，隨著保利、世茂、萬科、龍湖等品牌房企相繼殺入西海岸，並以別墅為主，將區域的產品定位拔高瞭一個層次，也開始改變瞭區域的格局。
一位青島地產界人士向記者表示，原本均價不足6000元/平方米的西海岸房價，在大開發商的帶動下，紛紛開始觸摸萬元線。與此同時，西海岸的地價也開始大漲。當地一位PE人士表示，在青島的溢價地塊中，黃島開發區最為集中，土地泡沫緊跟而來。
據張百忍回憶，到瞭2011年，樓市已盡顯頹勢。"各傢開發商賺瞭錢，都加大開工力度，於是，一條街上好幾傢樓盤在爭售，就不奇怪瞭。"
庫存量續增
據青島市房管部門數據顯示，西海岸2012年商品房住宅新增量達250萬平方米，成為青島所轄地域內存量房最高的區域。
不過，黃島所在的西海岸板塊，也是整個青島市場內去化速度最快的板塊之一。來自青島市房管部門的數據顯示，西海岸在2012年全年住宅總去化面積為200餘萬平方米，占青島七區五市總計成交量的26%。
據業內人士統計，青島郊區在售的現房、準現房，至少占瞭目前郊區在售總庫存的一半以上，黃島區則是全市庫存最高區域，約占全市1/6。
據青島新聞網房產頻道監測，截至5月17日，青島全市房產可售總面積達到2390.37萬平方米，可售總套數達20.296萬套。以此計算，黃島區的房產可售套數為3.38萬套。黃島房產網數據顯示，黃島區4月共賣出1847套新房。在沒有新供應的情況下，去化至少需要18個月。
而黃島區國土及房管部門人士認為，雖然庫存較大，但黃島的樓市去化不是問題。
記者獲取的一份 《青島西海岸房地產市場分析》報告顯示，西海岸新市區西向水城規劃范圍內商品房住宅項目，均是以地緣客為主，約占總成交比例的50%~60%。
不過，在張百忍看來，去年島城樓市的狂飆，已提前透支瞭今年的購買力。楊海則向記者表示，相比於往年地緣客的置業熱情，今年看房子的多為東北口音，從以往經驗來看，他們更多為投資考慮。
值得註意的是，據多位島城地產界人士證實，在限購令下，因剛需比例過低，以海景資源為主打的西海岸樓市，地緣客已消失過半。
不過，居住用地的持續供應以及開發商繼續紮堆西海岸，卻在為新房供應增量，以及後續的市場去化，埋下伏筆。據中國土地市場網數據，2013年青島居住用地成交共計1717.4萬平方米，同比上升49.9%。其中，成交最多的區域為黃島區，成交面積為432.5萬平方米。
在青島地產經理人俱樂部秘書長龍江看來，原來屬於郊區的黃島、南投汽車貸款公司信貸五千萬7天速撥城陽，現在來看都是青島的主城區，也是青島樓市成交的集中區域。
在多位當地業內人士看來，在購房者的觀望中，黃島的房地產銷售，已進入銷售瓶頸期，如要繼續發展，政府更應考慮人氣的聚集。
欲造城謀變
2013年7月2日，青島市政府與萬達集團簽署合作協議，後者將在青島西海岸經濟新區投資超過300億元，用以建設萬達國際文化旅遊城項目。
早前，在青島市政府的規劃中，與老城區隔海對望的膠州灣西岸，一直就是備用於文化旅遊產業開發，青島市政府的願景是將它開發成"中國的好萊塢"。
去年9月12日，萬達集團在40分鐘內，開價20餘億元競得黃島區15幅地塊，拿下青島土地共計1979.5畝。當月，投資500億的萬達東方影都正式落戶西海岸。
在多位當地業內人士看來，西海岸樓盤多在2010年即批量入市，在樓市好過的時候，也賣過一些，但空置問題頗為棘手。
事實上，為瞭聚集人氣，青島市政府自1998年開始，已經在薛傢島(又名鳳凰島)默默耕耘瞭十幾年的"金沙灘旅遊節"。
在張百忍看來，在西海岸板塊，萬達東方影都項目是一個特例，市政府的用意也是想通過文化旅遊的概念，拉動周邊的庫存消化。
據最新發佈的4月島城新房銷售額前10名來看，位於西海岸片區的萬達東方影都和保利海上羅蘭榜上有名。黃島區房管部門人士認為，萬達項目的上馬，確實對周邊起到拉動作用，西海岸的去化隻是時間問題。
在社會學者看來，隨著產業、資金、人才的聚集效應，青島迎來一個城市規模繼續擴大、城市人口尤其是高端人才不斷增加、城市功能日益增強的新階段。"這些都將支撐青島經濟和樓市繼續向好。"青島本地分析人士認為。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-05-21/10042740400.shtml
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